大锅饭不再下半年楼市调控将因域施策

摘要: 国家一直以来的全面调控对一些城市收效甚微，那么在这种情况下，下半年的楼市调控会选择什么样的调控政策呢？

国家一直以来的全面调控对一些城市收效甚微，那么在这种情况下，下半年的楼市调控会选择什么样的调控政策呢

近日，发改委新闻发言人赵辰昕表示，对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨;对三四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。

一线城市防止过快上涨

按照国家发改委的要求，对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨。

易居研究院报告显示，在密切监测的35个城市中，截至2016年6月，有23个城市的库存出现了同比下滑态势，其中合肥、南京和苏州的同比跌幅较大，跌幅分别为66.5%、56.2%和47.4%。这3个城市属于库存明显不足的城市，补库存的需求也较大。

2016年6月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2445万平方米，环比增长6.1%，同比增长10.1%。分析原因来看，6月份推盘节奏相比5月份有所加快。6月份，35个城市月度新增供应量小于新增成交量。其中6月份新增成交量为2594万平方米，环比增长2.5%，同比增长16.7%。新增供应小于新增成交，所以促使6月份的库存出现了下降。

而一线城市在2016年1~3月份库存保持环比和同比双双下滑的态势，4月份环比出现了正增长，这和“3·25新政”后部分城市成交萎缩、推盘节奏加快、供大于求等因素有关。而到了5~6月份继续出现环比和同比的下滑。一线城市开盘量明显不足。以北京为例，7月第三周北京房地产市场上市4个预售项目，预售商品房合计供应面积11.8万平方米，环比增长537.84%。剔除保障性住房，预售商品住宅新批上市88套，近期无自住型商品房项目新批拿证。在此期间商品住宅(剔除保障性住房)成交1830套，环比增长47.15%。

一线城市已连续18个月存销比数值低于12，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。同时，新房市场的去库存周期较短，相应房价上涨的压力可能会转嫁到二手房市场上。二线城市的逻辑和一线城市类似，目前存销比处于12个月以下的水平，房价上涨幅度相对也较大。部分城市存销比数值比一线城市还要小，房价上涨幅度自然更大。

易居智库研究总监严跃进指出，值得警惕的是，对于一些重点二线城市而言，去库存周期甚至低于6个月的水平。比如南京和合肥等城市，去库存周期仅仅为2个月左右的水平。此类城市后续房价看涨预期会继续得到强化。当然，此前收紧的购房政策效应或在下半年陆续释放，进而抑制过快的房价上涨态势。另外，下半年此类城市应积极供地和加快补库存，这是促使此类城市楼市平稳发展的最根本策略。

去库存仍然任重道远

7月18日，国家统计局发布了6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨城市个数继续减少，涨幅继续收窄;同比上涨城市个数继续增加，但涨势有所放缓。

具体数据显示，6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有55个和48个，分别比上月减少5个和1个;下降的城市分别有10个和14个，分别比上月增加6个和1个。同比上涨的城市分别有57个和52个，分别比上月增加7个和2个。

据中原地产数据统计，今年上半年合计有山西、内蒙古、广西、海南、云南、江西、福建、辽宁、广东等54个省区市出台不同力度的去库存政策。

其中，浙江省制订方案为农民进城购房创造条件，将全面取消县(市)购房落户条件限制，放宽除杭州外的设区市市区购房落户关于建筑面积、资金额度要求，并力争到2017年，浙江省在售商品住宅库存消化周期的控制目标为10至16个月;湖南省郴州市则采取推进棚改货币化安置、组织外地购房团来郴州看房购房等措施。

“三四线城市经过一年左右的去库存，压力有所缓解，但整体库存量仍较大。住宅方面库存以过去的经验来看，鼓励农民工进城安居乐业，提供货币支持保障仍是较好的去库存方法。而货币政策能给到的支持力度已很难再持续放大，因为对三四线城市地方政府来说，更有效的深化方式是从源头上解决问题。”房天下控股副总裁司智在接受中国房地产报记者采访时表示。

司智举例指出，比如提供更好的就业保障、大力加强和改善城市教育医疗交通配套、积极落实居住证制度等，只要解决了这些让老百姓可以在城市安心生活的后顾之忧，老百姓居住的刚需自然就释放出来。

完善购租并举

发改委在详细介绍供给侧结构性改革进展情况时指出，应以满足居民合理住房需求为目标，以解决城镇新居民住房需求为主要出发点，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，以建立购租并举的住房制度为主要方向，深化住房制度改革。

司智分析认为购租并举对于商业地产去库存的意义更大，“商业方面去库存的压力非常大，尤其是三四线城市，这方面最有效的举措一个是政府搭建资金平台进行回购，作为保障房出售或出租给老百姓，另一个是实现开发企业之间的整合兼并，让开发龙头企业统一开发，提高效率，并实现商改住和以租代售等方式方法，来去除三四线城市商业方面的库存”。

“事实上，我感觉当城市化发展到一定程度，房地产基本进入下半场了。具体来说，人口进城速度从高速转为中低速，人民户均住房超过1套以后，房地产进入存量房时代。存量房时代特征就是租赁占比上升，但在我国还是把租房作为不得已的短期选择。”深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉在接受中国房地产报记者采访时表示。

究其原因，我国居民的租赁权益得不到保障，相比买房能享受的公共服务相比差得多。“包括子女入学，社会保障等问题，都和房产挂钩，没有房屋产权，意味着有些权益的自动放弃。”李宇嘉认为。

他建议，发展租赁市场的有效途径就是鼓励建立中介房屋银行，利用最接近出租双方的中介机构收储一些房屋，统一标准配给、统一出租和服务，对于租户来说获得更好的服务体验和消费者权益，从而能够规范出租行为。此外，在大城市首先发展租赁市场具有先天优势，小城市谈租赁并没有意义。“大城市的原有工业用地改造房地产出租用途，对于政府来说，租赁产生的收益太小了，远不及房地产开发带来的土地收益，因此都表现得动力不足。”

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